Das Cross-Asset-Modell von Bitcoin Stock-to-Flow eignet sich gut für den Wohnungsbau

Plan₿ (@ 100trillionUSD auf Twitter) hat sein aktualisiertes Stock-to-Flow-Modell angekündigt und es in ein Cross-Asset-Modell umgewandelt. Lesen Sie seinen neuesten Artikel hier: (https://medium.com/@100trillionUSD/bitcoin- stock-to-flow-cross-Asset-Modell-50d260feed12) Zur Vereinfachung (oder genauer gesagt zur Vereinfachung) schlägt Herr ₿ (oder ist es Herr Plan?) vor, dass eine Korrelation zwischen der Marktkapitalisierung von Bitcoin und Bitcoin besteht das Verhältnis von vorhandenem Bitcoin zur jährlichen Produktion von Bitcoin. Diese Beziehung scheint mit Gold und anderen Metallen zu gelten.

Plan₿ schließt seinen jüngsten Artikel mit dem Hinweis, dass a) sein Modell einen sehr hohen zukünftigen Preis für Bitcoin impliziert und b) es möglicherweise hilfreich ist, andere Vermögenswerte mit dem Modell zu vergleichen.

Ich dachte, es könnte Spaß machen, das Modell an US-Wohngebäuden zu testen. Dies alles basiert auf den von Plan₿ durchgeführten Regressionen. Ich füge nur Zahlen in seine Formel ein.

Ist es überhaupt sinnvoll, Lagerbestände in Bezug auf Wohnraum zu fließen? Na ja, eigentlich. Wirtschaftswissenschaftler haben eine Reihe von Immobilienmärkten untersucht, bei denen Aktien verwendet wurden, um Modelle zu fließen.

Natürlich schaue ich auf San Francisco (ich schaue es gerade an). Das Board of Supervisors hat den Schwierigkeitsgrad sicherlich erhöht und es ist sehr schwer zu bauen. Jeder scheint ein HODLer zu sein. Der Bestand ist hoch, der Durchfluss ist niedrig und die Werte sind absurd hoch. In der Zwischenzeit ist an Orten, an denen Bauherren Menschen mit Wohnraum versorgen können, die dies wünschen (als „vernünftige“ oder „funktionierende“ Märkte bezeichnet), der Strom im Verhältnis zum Lagerbestand höher und die Preise niedriger.

Wohnen ist keine Ware wie Gold, Silber oder Öl. Es ist auf der Ebene der Einheit oder der Fläche nicht fungibel. Wenn wir uns beispielsweise die Gesamtproduktion von Wohnraum in den USA ansehen, erhalten wir eine große und diversifizierte Stichprobe.

Auch die jährliche Produktion von Wohnraum ist nicht auf die gleiche Weise begrenzt wie die Produktion von Gold, geschweige denn die Produktion von Bitcoin. Es ist jedoch immer noch durch die Verfügbarkeit von Kapital, Arbeitskräften und Material begrenzt, vor allem aber durch lokale Vorschriften. Wenn der politische Wille vorhanden wäre, könnten erheblich mehr Wohnungen gebaut werden. Aber dieser Wille existiert derzeit nicht. Standorte, an denen die Wohnungsproduktion leicht gesteigert werden könnte, sind nicht immer die Standorte, an denen dies am meisten gewünscht wird. Zu diesem besonderen Zeitpunkt in der Geschichte ist der Fluss neuer Wohnungen relativ stabil (oder war vor COVID).

Und wir haben gute Daten für den Wohnungsbau. Das US Census Bureau gibt die Gesamtzahl der jährlich fertiggestellten Wohneinheiten an. Außerdem wird die durchschnittliche Größe der Einheiten angegeben und ob es sich um Einzel- oder Mehrfamilienhäuser handelt. Darüber hinaus gibt es Daten zum durchschnittlichen Verkaufspreis für zum Verkauf gebaute Wohnungen. Es gibt Schätzungen für die Gesamtfläche der Wohnungen im Land. Schließlich verfügt Zillow über ein Modell für die Gesamtmarktkapitalisierung aller Wohnimmobilien in den USA. Zusammengenommen liefern diese die Inputs, um die Bestands-Fluss-Gleichung anzuwenden und zu testen, wie gut die Gesamtkapitalisierung vorhergesagt wird.

Plan₿ führte die Regression durch und entwickelte die folgende Formel:

Marktwert = exp (12.7598) * Lager / Fluss-Verhältnis ^ 4.1167

Sobald wir das richtige Verhältnis für US-Immobilien berechnet haben, können wir es einfach anschließen und sehen, wie gut die Marktkapitalisierung für Immobilien prognostiziert wird.

(Warnung: Sehr mühsames Rezitieren der folgenden Zahlen. Sie können jederzeit weiterspringen.)

Ende 2019 gab es in den USA ungefähr 253,2 Milliarden Quadratmeter Wohnraum. In einem Papier aus dem Jahr 2015 berechneten Moura, Smith und Belzer die Gesamtfläche aus einer Kombination von Daten des US-Volkszählungsamtes und des HUD. Ich habe es mit Volkszählungsdaten auf 2019 aktualisiert.

Darüber hinaus zeigen die Daten des Census Bureau, dass 2019 904.000 Einfamilienhäuser mit einer durchschnittlichen Größe von 2.508 Quadratfuß fertiggestellt wurden. Zusätzlich wurden 352.000 Einheiten in Mehrfamilienhäusern mit einer durchschnittlichen Größe von 1.138 Quadratfuß fertiggestellt bringt die Produktion von Grundfläche im Jahr 2019 auf 2.667.808.000 Quadratfuß.

Wenn wir also 253,2 Milliarden Quadratfuß durch 2,67 Milliarden Quadratfuß teilen, erhalten wir ein Verhältnis von Lagerbestand zu Durchfluss von 94,8.

Wenn wir dies auf Plan₿s Formel anwenden, erhalten wir eine Marktwertprojektion von exp (12.7598) * 94.8 ^ 4.1167 oder 47,8 Billionen Dollar.

Wie gut stimmt dies mit dem „tatsächlichen“ Wert überein? Zillow schätzte den Marktwert aller US-Immobilien auf 33,6 Billionen US-Dollar.

Unter der Annahme, dass die Zahlen von Zillow korrekt sind, überschätzt das Modell den Wert von Wohnraum um etwa 42%. Das ist eigentlich ziemlich nah, aber nicht genau.

Aber, Moment mal, sind die 2019 gebauten Quadratmeter gleich den bereits vorhandenen Quadratmetern? Unwahrscheinlich. Und obwohl es viele schöne alte Häuser gibt, sind alte Häuser im Durchschnitt minderwertig, wenn auch aus keinem anderen Grund als dem, dass sie mehr Wartung aufgeschoben haben als etwas, das im letzten Monat gebaut wurde. Das Modell sollte also überschätzen.

Können wir eine bessere Schätzung erhalten, wenn wir den Dollarwert der gebauten Wohnungen betrachten? Wenn die Zillow-Schätzung richtig ist, sollte sie schließlich alle aufgeschobenen Wartungsarbeiten, alle Unterschiede in Bezug auf Standort und Ausstattung sowie alle Unterschiede in den Schulbezirken umfassen. Sein Preis. Preis weiß alles. Inzwischen haben wir den Preis, zu dem das neue Gehäuse verkauft wurde. Wir haben eine gute, wenn nicht perfekte Vorstellung vom Wert der Aktie und des Flusses.

Nun die Mängel. Wir haben keinen "Preis" für Eigentumswohnungen. Wir oder das Census Bureau wissen viel über Quadratmeter, aber nicht über den Preis. Für zum Verkauf gebaute Immobilien haben wir einen Preis.

Wenn ich die Daten zur Wohnungsgröße untersuche, komme ich zu einer sehr groben Berechnung, dass Eigentumswohnungen im Durchschnitt 6–8% kleiner sind als zum Verkauf gebaute Wohnungen.

Noch wichtiger ist, dass 24% der fertiggestellten Wohneinheiten Mehrfamilienhäuser waren und die überwiegende Mehrheit dieser Wohneinheiten Mietwohnungen waren. Wir haben also keinen Preis für sie. Ich gehe davon aus, dass ein Quadratfuß Mietwohnung einem Quadratfuß eines Einfamilienhauses entspricht. Dies ergibt einen gewichteten Durchschnittswert für alle fertiggestellten und verkauften Wohneinheiten von 320.700 USD. Diese Schätzung ist wahrscheinlich etwas zu hoch, da Mehrfamilien-, Miet- und Einfamilienhausflächen nicht wirklich gleichwertig sind. Aber ich kann den Unterschied nicht genau quantifizieren. Dieser Unterschied bedeutet, dass das Stock-to-Flow-Modell den Wert des Wohnungsbestandes leicht unterschätzen sollte.

Angesichts der 1.256.000 fertiggestellten und / oder verkauften Einheiten zu unserem Durchschnittswert von 320.700 US-Dollar werden 2019 402,8 Milliarden US-Dollar an Wohnraum hinzugefügt. Wenn wir dies auf die Zillow-Schätzung des gesamten Wohnraums anwenden, erhalten wir einen Lagerbestand von 83,4.

Zurück zu unserer Formel erhalten wir eine Marktwertprojektion von exp (12.7598) * 83.4 ^ 4.1167 oder 28,2 Billionen Dollar.

Das Modell der Zillow-Schätzung (wiederum 33,6 Billionen US-Dollar) um 16%. Angesichts der Tatsache, dass wir eine Unterschätzung erwartet haben, ist dies ziemlich beeindruckend.

OK. Du bist so weit bei mir geblieben. Sie möchten wahrscheinlich sehen, wie unsere Schätzungen in der Grafik aussehen. Und ehrlich gesagt haben Sie es verdient.

Wir werden die Zillow-Schätzung des Werts von US-Wohnimmobilien in Höhe von 33,6 Billionen US-Dollar an zwei Punkten in Plan₿s Grafik platzieren, den zu fließenden Bestand von 94,8 Quadratmetern (blauer Kreis) und den zu fließenden Preis von 83,4 Billionen (grüner Kreis).

Hier hast du es. Die Vorhersage aus der Plan₿-Regression liegt sehr nahe an der Linie. Stellen Sie sich nun diese Analyse eines echten Ökonomen vor und wie nahe sie der Linie kommen würden.

US-Volkszählungsamt für Wohnungsabschlüsse und -preise: https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/quarterly_starts_completions.pdf

US-Volkszählungsamt für Immobilienverkäufe und -preise: https://www.census.gov/construction/nrc/pdf/quarterly_starts_completions.pdf

US-Immobilienmarktwerte von Zillow: https://www.zillow.com/research/us-total-housing-value-2019-26369/